在 1-2月深圳房?jī)r(jià)漲幅均位居全國(guó)第一的壓力下，深圳于上周開始悄然收緊了放松已超過1年的“限價(jià)令”，要求深圳所有的在建新樓盤，以首期價(jià)格為基準(zhǔn)，樓盤 銷售價(jià)格均要“環(huán)比零增長(zhǎng)”，即只能跌不能漲。但政府的這一收緊快速傳導(dǎo)到市場(chǎng)，前晚，有網(wǎng)絡(luò)媒體披露，深圳推出了嚴(yán)控樓盤漲價(jià)、要求只能跌不能漲的“限 漲令”，這一消息迅速震動(dòng)了整個(gè)深圳。昨日下午，深圳規(guī)土委向傳媒界發(fā)出了新聞通稿，否認(rèn)深圳出臺(tái)了新的限漲令。但同時(shí)也指出，深圳在“沿用兩年來的做 法，執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的政策”。 但記者昨日下午通過可靠渠道調(diào)查獲知，深圳多區(qū)開發(fā)商均被深圳規(guī)土委下屬分局約談，要求個(gè)盤價(jià)格以首期為準(zhǔn)，只能跌不能漲。有地產(chǎn)商發(fā)反映，這意味著始自2011年4月的悄然執(zhí)行的限價(jià)令重新收緊并將更嚴(yán)苛。 “限漲令”3月5日啟動(dòng) 昨 日下午，深圳規(guī)土委向傳媒界發(fā)出了新聞通稿，稱并未出臺(tái)新的限漲令，但南都記者昨日通過可靠渠道獨(dú)家獲知，深圳多區(qū)開發(fā)商均被主管部門集體約談，進(jìn)行一場(chǎng) 名為“羅湖、福田轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控暨培訓(xùn)會(huì)議”的培訓(xùn)，實(shí)質(zhì)內(nèi)容即要求開發(fā)商旗下樓盤，以首期單位為基準(zhǔn)，只能跌不能漲。 昨 日下午約3：20，羅湖、福田的10多家開發(fā)商代表來到福田山水大廈7樓會(huì)議室，深圳市規(guī)土委第一直屬管理局在這里舉行了以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用主題的培 訓(xùn)，培訓(xùn)由新任副局長(zhǎng)李家寶主持，約12家開發(fā)商到場(chǎng)，其中不乏京基、合正、深物業(yè)、農(nóng)科、深業(yè)、華來利、蘭江、萬澤等品牌房企。 培訓(xùn)的主要內(nèi)容是介紹最新的合同均價(jià)的計(jì)算方式，也即近日業(yè)內(nèi)風(fēng)傳的“限漲令”。這一計(jì)價(jià)方式已于3月5日在全市悄然啟動(dòng)。由于來得過于突然，寶安、龍崗不少樓盤出現(xiàn)房已售出，合同卻不能備案的情況，這一點(diǎn)得到了官方現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。 開發(fā)商須登記樓盤預(yù)期售價(jià) 對(duì)于深圳房?jī)r(jià)高不高，李家寶現(xiàn)場(chǎng)舉例說，深圳房?jī)r(jià)從2001年前后的6000元/平方米漲至現(xiàn)在2萬多元每平方米，最高6萬元/平方米，總體上房?jī)r(jià)是偏高的。今年1月，在全國(guó)大中城市中，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2 .2%，漲幅第一?！斑@意味著深圳房地產(chǎn)調(diào)控壓力更大”。 但這次會(huì)議全程并未對(duì)外界熱傳的“限價(jià)令”或“限漲令”作出解釋。李家寶表示，地方政府調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前，不宜過多表態(tài)。他強(qiáng)調(diào)，開會(huì)主要是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，盡量讓開發(fā)商和老百姓都滿意。 值 得一提的是，從2011年4月深圳出臺(tái)限價(jià)令至今，這一政策從未以文件形式下發(fā)，官方也從未公開正面承認(rèn)出臺(tái)過限價(jià)令。這一次“限漲令”的推出，也如同以 往：由各分局召集轄區(qū)內(nèi)開發(fā)商集中培訓(xùn)。昨日會(huì)后，李家寶要求開發(fā)商將年內(nèi)要賣的樓盤及預(yù)期價(jià)格進(jìn)行登記，主要是為了“平衡全市價(jià)格”。 “現(xiàn)場(chǎng)比預(yù)想的要平淡?！币晃坏綀?chǎng)開發(fā)商說，大家對(duì)這種樓市的“計(jì)生政策”已經(jīng)習(xí)以為常了。所有介紹結(jié)束后，現(xiàn)場(chǎng)并沒有開發(fā)商代表提問，只是默默地記錄著。 昨天下午，記者了解到，和管轄羅湖、福田的深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局第一直屬管理局同時(shí)召開會(huì)議的還有管轄南山的第二直屬管理局，內(nèi)容基本相似。而此前，龍崗區(qū)已經(jīng)召開內(nèi)部會(huì)議，傳達(dá)了同樣的精神。 釋疑 “限漲令”計(jì)算方法 房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供兩種均價(jià)計(jì)算方式，分別針對(duì)認(rèn)購(gòu)書和合同，都是以總價(jià)款除以總面積得出。 例 如，如果某住宅項(xiàng)目今年3月拿到預(yù)售證，當(dāng)時(shí)獲批的預(yù)售均價(jià)是32000元/平方米，設(shè)為A，這個(gè)價(jià)格將成為3月的控制價(jià)。如果3月份的合同成交均價(jià)為 31900元/平方米，那么4月1日起，系統(tǒng)將自動(dòng)生成新的月度目標(biāo)均價(jià)為31900元/平方米，計(jì)為B。并且，B一定要小于或者等于A。 依次類推，若4月份新合同均價(jià)為C，那5月份銷售價(jià)格必須小于等于C。 注：從這兩年多的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)（見下圖）的波動(dòng)來看，“限價(jià)令”在某種意義上還是使得深圳新房成交價(jià)格趨于穩(wěn)定，基本上保持在2萬元上下變動(dòng)，而政策在開始、升級(jí)的兩個(gè)階段后確實(shí)抑制住了往上走的趨勢(shì)，而是出現(xiàn)了數(shù)據(jù)的下滑，而到了上個(gè)月則再次突破了2萬元大關(guān)。 新政解讀 目標(biāo) 個(gè)盤成交均價(jià)逐月零增長(zhǎng) 本輪政策和兩年前極為相似，依然以個(gè)盤成交均價(jià)的逐月零增長(zhǎng)為目標(biāo)，只跌不漲將是這一政策的最終結(jié)果。 和 兩年前最為不同的是，本次目標(biāo)均價(jià)僅控制項(xiàng)目首月價(jià)格，本月實(shí)際銷售均價(jià)控制下月價(jià)格。昨日會(huì)上，深圳市規(guī)土委第一直屬管理局工作人員也著重介紹了首月價(jià) 格的重要性，等預(yù)售批準(zhǔn)后，在系統(tǒng)填寫的目標(biāo)均價(jià)就開始顯示其作用，第一個(gè)月的售價(jià)將受目標(biāo)均價(jià)控制，但下一月的銷售均價(jià)將不再受目標(biāo)均價(jià)控制，而是受前 一個(gè)月銷售均價(jià)控制。并且，今年新增了認(rèn)購(gòu)書價(jià)格控制，而此前僅有合同價(jià)格會(huì)被列入價(jià)格控制范疇中。認(rèn)購(gòu)書均價(jià)計(jì)算方式與合同均價(jià)方式基本類似，不同之處 在于只有當(dāng)前簽署的認(rèn)購(gòu)書參與價(jià)格計(jì)算，工作人員介紹，按照新的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，在預(yù)售證申報(bào)前夕，目標(biāo)均價(jià)將按照90平方米以下、90-144平方米和 144平方米以上等三個(gè)面積段分別填寫。 而 在開發(fā)商初次制定預(yù)售價(jià)格時(shí)，政府部門都會(huì)予以指導(dǎo)。工作人員介紹，會(huì)重點(diǎn)考慮三個(gè)方面：通常會(huì)將距離該項(xiàng)目最近的在售樓盤近三個(gè)月銷售均價(jià)作為參考依 據(jù)；其次為同質(zhì)可比原則，將和該項(xiàng)目品質(zhì)、戶型等同類型的房源銷售價(jià)格作為參考，再次，當(dāng)該項(xiàng)目周邊沒有任何其他住宅項(xiàng)目可售時(shí)，目前使用常見的原則為區(qū) 域均價(jià)，或者參考同質(zhì)二手房源的價(jià)格作為參考。 舉措 領(lǐng)證后三月未售目標(biāo)均價(jià)清零 工作人員介紹，今年在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用過程中，還有一種特殊情況需要注意。 如果有住宅項(xiàng)目辦理預(yù)售證后，超過三個(gè)月沒有銷售記錄的情況，就會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)目標(biāo)均價(jià)自動(dòng)清零，造成任何合同無法打印的情況。如果真的發(fā)生這種情況，那開發(fā)商只能在項(xiàng)目準(zhǔn)備開售前，再次到該局重新申請(qǐng)?zhí)顚懩繕?biāo)均價(jià)。 工作人員建議，在樓盤銷售人員錄入合同時(shí)，合同價(jià)款高低合理搭配起來，即所謂的“肥瘦搭配”。如果當(dāng)月錄入合同全是低均價(jià)價(jià)款的，就會(huì)導(dǎo)致本月實(shí)際銷售均價(jià)較低。等下月想錄入高價(jià)款合同時(shí)，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)屏蔽，造成無法打印合同。 現(xiàn)場(chǎng)一不愿透露姓名的福田開發(fā)商介紹，他們公司兩年來一直有項(xiàng)目在售，在他們的操作過程中，限價(jià)政策從2011年啟動(dòng)以來，從來都沒有退出市場(chǎng)，只有執(zhí)行的松還是緊的差別，去年3月之后，他們感覺到執(zhí)行過程中略有放松，如今重提，也只是重新嚴(yán)格執(zhí)行了起來。