調(diào) 控加碼，市場分化加劇。換言之，眼下樓市不是那個“閉著眼睛買都能升值”的市場，優(yōu)劣產(chǎn)品的居住體驗(yàn)、升值前景，稍作對比高下立見。在此背景下，開發(fā)商為 了吸引客戶，各種形式的營銷在所難免，但是營銷使力太狠，就容易滋生虛假信息，造出許多“虛偽”概念。今年“3·15”，我們用放大鏡辨別這些樓市“偽 裝”。

“偽”區(qū)域：自創(chuàng)地名 制造假象

明明位于惠州的樓盤，打的是“深圳東”的標(biāo)語。一個位于龍華或龍崗的樓盤，無論如何都要與“核心地段”扯上關(guān)系。
這種有意無意模糊項目區(qū)位現(xiàn)象的并非個案。鄰近深圳，位于莞深交界的鳳崗、塘廈等東莞區(qū)域的某些房地產(chǎn)項目都不約而同地把地址往深圳靠。比如“深圳北”，或者“羅湖北”。 此外， 而一些新興熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤也常被相關(guān)各方冠以“中心”的標(biāo)簽，例如龍崗布吉、坂田等區(qū)域的樓盤幾乎個個都是“占據(jù)城市新中心”。正如某地產(chǎn)評論人在微博所形容的“深圳已沒有差地段，每個樓盤都自稱地段得天獨(dú)厚最優(yōu)秀”。
總之，開發(fā)商在位置的概念上打擦邊球已是常態(tài)，從而在區(qū)域上給購房者制造假象。
某地產(chǎn)公司高級經(jīng)理王先生就表示，“從經(jīng)濟(jì)、社會從屬角度看，這些區(qū)域似乎在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展上從屬于另一個區(qū)域或板塊，或者說存在著緊密的聯(lián)系；從地理 區(qū)位看，他們是相鄰的行政區(qū)”。因而，開發(fā)商都樂于往發(fā)展更成熟、配套更完善的區(qū)域甚至城市去靠，畢竟“地段決定樓盤價值，更好的地段樓盤意味著更高的價 值?！?br/> 事實(shí)上，區(qū)域的成熟不僅僅在于交通的布局、配套設(shè)施的完善、業(yè)態(tài)與物態(tài)的呈現(xiàn)等基本的條件，更重要的還是要以產(chǎn)業(yè)為核心和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。有專家 稱，辨識新中心真?zhèn)蔚囊蛩?，包括了政府?guī)劃引導(dǎo)如何、開發(fā)商是否積極參與、是否有大量商業(yè)的進(jìn)入等等，其關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)落地和商業(yè)配套的成熟。而對于某些區(qū) 域而言，有時尚需要更多的發(fā)展時間。

“偽”配套：

買前是承諾 買后是傳說

相信不少買過房的人都有如下體驗(yàn)：開發(fā)商的樓書和廣告宣傳資料中，都自稱配套成熟：已有某知名超市與連鎖餐飲店入駐底商，屬于商業(yè)繁榮社區(qū)。又或是將規(guī)劃大型商業(yè)中心；又或是在社區(qū)中將會享受天然湖泊等?？墒琴I下房子后，置業(yè)者才苦著臉說，“很多東西都是傳說?！?br/> “我們樓盤有社區(qū)沿街商鋪，還有社區(qū)會所，完全能滿足業(yè)主的生活需要?！边@是我們常常聽到的“承諾”。但是交房后發(fā)現(xiàn)，社區(qū)沿街商鋪以房產(chǎn)中介、裝修公 司等為主，并不適用于普通業(yè)主需求。不少社區(qū)商業(yè)在經(jīng)營過程中，由于地段、經(jīng)營項目、費(fèi)用等限制，社區(qū)商鋪幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，很多交房2、3年的社區(qū)商鋪至今還在 招租中。家住龍華新區(qū)某地鐵盤的李小姐說，“現(xiàn)在買東西還是得開車去市區(qū)，夠麻煩的?！?隨后記者來到位于北站附近某高端住宅，一名業(yè)主表示，樓書上曾宣傳“社區(qū)旁有地鐵交通，出行便捷。但入住后，才發(fā)現(xiàn)軌道在建，幾年后才能完工。另外，買房 時承諾的將引進(jìn)新的公交線方便出行。但現(xiàn)實(shí)是，也僅有一輛每天一次?？?。”
還有消費(fèi)者投訴，有近郊樓盤交房后1、2年內(nèi)，免費(fèi)班車運(yùn)營還算正常。2年之后，開發(fā)商撤離，不少免費(fèi)班車交由物業(yè)經(jīng)營，當(dāng)物業(yè)無力承擔(dān)班車運(yùn)營費(fèi)用后，免費(fèi)班車就改為收費(fèi)班車，甚至取消。

“偽”回報率：

1%月回報率也能“養(yǎng)三代”？

在所有商業(yè)業(yè)態(tài)中，商鋪因投資回報穩(wěn)定等優(yōu)勢，備受人們的關(guān)注，且“一鋪養(yǎng)三代”的概念已經(jīng)深入人心。尤其是房地產(chǎn)調(diào)控屢屢指向住宅后，商鋪市場成為資金的新出口。
但近幾年來，商鋪價格的快速上漲，導(dǎo)致商鋪投資門檻大大提高。而深圳市區(qū)內(nèi)外的各種綜合體、商業(yè)街和社區(qū)商鋪越來越多，讓很多投資的市民擔(dān)憂投資回報能否達(dá)到開發(fā)商所承諾的？
近期，記者實(shí)地探訪了深圳幾個商圈的商鋪?zhàn)饨鸢l(fā)現(xiàn)，開發(fā)商宣稱的高回報率有的并不靠譜。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，目前深圳商鋪售價上漲很快。去年一手商 業(yè)成交均價為40759萬元/平方米，同比上漲了27.66%。有中介坦言，目前部分商鋪價格存在虛高現(xiàn)象，一些入住率很低的市區(qū)外的小區(qū)，社區(qū)商鋪單價 動輒3萬元，難有足夠的消費(fèi)力支撐，商鋪就租不出高價來。所以投資回報率普遍在下降，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，核心商圈的回報率在5%左右，有些甚至僅有1%~2 %。因此，開發(fā)商宣稱的投資商鋪回報率起步8%是不靠譜的。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示，深圳商鋪投資溢價暴漲時代已經(jīng)過去。雖然新興區(qū)域的中高端商場將如雨后春筍般誕生，新興商鋪的起租也相對較高，但在 商圈不成形的情況下，即使起租高，也難以維系租金高企的局面。目前深圳的局面是，即使在成熟商圈，也會由于行業(yè)生命周期的關(guān)系導(dǎo)致商鋪空置率短期上升、租 金走跌。
她提醒，客戶投資商鋪，盡量選擇人流量大或較為成熟的街區(qū)，以及比較有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)開發(fā)商或運(yùn)營商出售的商鋪。
記者日前走訪了羅湖、福田與寶安中心區(qū)的多個在售樓盤。置業(yè)顧問介紹，由于地段的利好，“豪宅”項目都深受市場歡迎。據(jù)了解，羅湖某項目均價3.7萬元/平方米，福田香蜜湖半山區(qū)域的某項目均價為4.5萬元/平方米，而寶安中心區(qū)某在售樓盤所推大戶型4萬元/平方米。
雖然有豪宅的價格，但記者發(fā)現(xiàn)，有部分高端物業(yè)卻缺乏豪宅的品質(zhì)。步入上述幾個項目，可感覺到或是密集的高壓線影響視野，或是鄰近的立交橋車流密集，噪音與灰塵可想而知；又或是周邊配套嚴(yán)重不足，造成該地段的明顯短板。
有業(yè)內(nèi)人士如此總結(jié)“偽豪宅”的特點(diǎn)：先天不足，缺獨(dú)特不可替代的自然資源；缺高品質(zhì)個性化產(chǎn)品，唯有以“奢華裝修”、“傳世資產(chǎn)”等溢美之詞包裝；缺 生活配套及國際化水平的物業(yè)服務(wù)。當(dāng)今“豪宅”市場中，有大戶型單位的樓盤就叫做豪宅，有稍大一點(diǎn)花園的樓盤也叫做豪宅，在傳統(tǒng)豪宅片區(qū)一側(cè)的也叫豪宅， 有別墅的樓盤也叫做豪宅。
中聯(lián)地產(chǎn)二手房總經(jīng)理肖小平表示，豪宅首先必須有配套，其周邊必須具備完善的配套設(shè)施以及景觀、人文、治安等環(huán)境，一些“原關(guān)外”樓盤周邊配套明顯不 足。豪宅還有更為簡單的指標(biāo)區(qū)分，豪宅樓盤一般要擁有不可取代的資源，容積率在0.7之內(nèi)，建筑具有前瞻性，配套完善，還應(yīng)具有人文氣息等。